Категория: Полезно

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме




  • Не нравится
  • +6
  • Нравится





  • Схемы приобретения квартиры в строящемся домеСегодня строительные компании предлагают несколько схем приобретения квартир.
    1. Первая (самая распространенная) схема: путем заключения договора долевого участия — ДДУ.
    2. Вторая схема: путем заключения предварительного договора купли-продажи.
    3. Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.
    4. Четвертая схема: путем вступления в кооператив.
    5. Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
    6. Шестая схема: переуступка права требования.

    Итак, вы выбрали фирму, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.
    Рассмотрим нюансы приобретения квартир по этим схемам.

    ДДУ — ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
    Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.
    Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:
    □ в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т. д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
    □ точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
    □ подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
    □ размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
    □ основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
    □ порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие дого-
    воры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
    □ механизм и условия расторжении договора;
    □ порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
    • досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
    • досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);
    □ порядок переуступки прав по договору другому лицу;
    □ порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
    □ уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
    □ порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;
    □ гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
    □ порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
    □ ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
    □ порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

    Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из ГБР. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе «Основные риски» мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

    Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП
    Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

    В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом № 214 «Об участии в долевом строительстве...», то есть ухода из-под действия этого закона.
    Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя.

    Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.
    Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

    Векселя
    Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.
    По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

    Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.
    Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене. В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

    Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.
    Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.
    Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

    Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

    ПРИМЕР
    Строительная компания «Н» и финансовая компания «А» организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.
    Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.
    Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10— 15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.
    Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д.
    Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

    Кооперативы
    Кооператив — это по сути внедоговорная форма объединения граждан на основе членства, объединяющих и направляющих свои материальные ресурсы для удовлетворения своих потребностей в получении жилья или улучшении жилищных условий.
    На сегодняшний день законодательством предусмотрено три основных вида кооперативов.

    □ Кредитные потребительские кооперативы граждан. Их деятельность регулируется с 7 августа 2001 года законом № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан».
    □ Жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется с 1 апреля 2005 года Федеральным законом № 215-ФЗ.
    □ Жилищные или Жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность регулируется с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ.

    Первые две формы кооперативов (кредитные и накопительные) отдаленно напоминают кассы взаимопомощи.
    Общая схема деятельности этих кооперативов такова: из средств пайщиков, организовавших кооператив, формируется фонд взаимопомощи. Средства из этого фонда направляются на приобретение квартир пайщикам, которые внесли 50% от предполагаемой стоимости квартиры и находятся первыми в очереди. В дальнейшем пайщики, которым кооператив приобрел квартиры, а точнее сказать — предоставил заем в размере недостающих 50% от стоимости квартиры, возвращают (по определенному графику в течение нескольких лет) в фонд взаимопомощи денежные средства, которые кооператив потратил на приобретение квартиры. Средства фонда также пополняются за счет средств пайщиков, вновь вступивших в кооператив. И в дальнейшем в порядке очередности приобретаются квартиры остальным членам кооператива.

    ОТЛИЧИЯ КРЕДИТНЫХ И НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ ОТ ДРУГИХ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, БАНКОВ И ФИНАНСОВЫХ СТРУКТУР
    Банки и иные кредитные организации являются, согласно ст. 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 03.02.96 № 17-ФЗ), организациями коммерческими, тогда как кооперативы строят свою деятельность на некоммерческой основе. Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц (договор банковского вклада, где вкладчиком является гражданин, прямо отнесен ГК РФ 1994 г. к числу публичных, то есть банк обязан заключать такого рода договор на одних и тех же условиях в отношении каждого обратившегося лица).

    Кооперативы принимают сбережения только своих пайщиков. В банк может обратиться с просьбой выдать кредит любое лицо — кооператив же выдает займы только своим пайщикам. Таким образом, деятельность кооператива при внешнем сходстве с банковскими операциями отличается от них тем, что здесь отсутствует признак публичности, отсутствует рыночный характер отношений. Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения, — кооперативы же в каждый конкретный момент обладают точным знанием о потребностях своих пайщиков в займах и возможностях их предоставления. Проценты по займам и сбережениям в потребительских и накопительных кооперативах тоже рассчитываются иначе, чем в банках. Разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что члены кооператива знают друг друга лучше, чем банк знает своих клиентов, поэтому нет необходимости «страховать» высоким процентом риск невозврата займа или риск изменения рыночной конъюнктуры. Политику банка определяют акционеры и менеджеры; политику кооператива — сами пайщики. Каждый пайщик — член кооператива — по сути является и собственником, и управленцем, и должником, и кредитором.

    ОТЛИЧИЯ КРЕДИТНЫХ И НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ ОТ ФИНАНСОВЫХ ПИРАМИД
    Кооперативы по своей сути не являются финансовыми пирамидами, ибо они строго соблюдают пределы численности организации, позволяющие обеспечить доступ каждого пайщика к финансовому управлению компании. Каждый пайщик имеет право не только вносить паевые взносы и личные сбережения, но и получать займы.
    В кооперативе исключаются рисковые вложения средств с целью их быстрой «прокрутки» и приумножения. Принцип кооперативов, в отличие от финансовых пирамид, — не быстрые деньги для немногих за счет большинства, а равные права всех на займы и сбережения, демократический контроль пайщиков за ведением дел в кооперативе, их право на информацию, надежность вложений за счет поиска безрисковых направлений деятельности.

    «Минусы» схемы приобретения квартиры через кредитные и накопительные кооперативы
    К сожалению в схеме приобретения квартиры через кооператив есть некоторые минусы.
    Срок ожидания предоставления займа на приобретение квартир может составлять несколько месяцев и даже год, а если за это время опять выросла стоимость квартиры, то вы уже не сможете приобрести такую квартиру, на которую рассчитывали, так как данная схема практически никак не учитывает увеличение рыночной стоимости квадратных метров.

    Как «проверить» кооператив
    Прежде чем вступать в кредитный или накопительный кооператив, попросите, чтобы вам показали следующие документы:
    1) учредительный договор и решение о создании кооператива;
    2) положение об органах управления кооператива;
    3) положения, регламентирующие деятельность органов управления кооператива;
    4) положение о порядке формирования фондов и использования средств кооператива;
    5) положение, определяющее принципы предоставления займов, в том числе максимального размера займа, предоставляемого члену кооператива;
    6) положение о формах и условиях договоров, заключаемых кооперативом со своими членами;
    7) протоколы общего собрания с решениями:
    • об утверждении Устава;
    • об утверждении положений об органах управления кооператива и положений, регламентирующих деятельность органов управления;
    • об утверждении положений о порядке формирования фондов и использования средств кооператива;
    • об утверждении положений, определяющих принципы предоставления займов, в том числе максимального размера займа;
    • об утверждении положений о договорах, заключаемых кооперативом со своими членами;
    • об избрании правления и председателя правления, комитета по займам, ревизионной комиссии, о назначении исполнительного директора кооператива;
    • об утверждении годового баланса (при наличии);
    8) справку о величине фонда финансовой взаимопомощи и временно свободного остатка этого фонда;
    9) справку о величине резервного фонда;
    10) справку о величине страхового фонда;
    11) справку о величине фонда развития;
    12) отчет ревизионной комиссии по итогам деятельности в предыдущем году;
    13) справку о социальном статусе членов правления, комитетов и комиссий (образование, стаж и опыт работы).

    Жилищно-строительный кооператив — жск или жк
    ЖСК создается для строительства конкретного дома. Количество членов ЖСК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме.
    Несмотря на то, что деятельность ЖСК регулируется Главой 11 Жилищного кодекса РФ, в схеме ЖСК остается много неясных правовых моментов.
    Действительно, ЖСК создавались в нашей стране давно, но тогда они имели государственную поддержку и состояли из людей, работающих на одном предприятии. Сегодня нет ни того, ни другого. Зато есть негативные примеры, когда застройщик создавал отдельное юридическое лицо — кооператив. Этот кооператив собирал паи, брал кредит, а потом правление кооператива исчезало в неизвестном направлении. Члены ЖСК оставались наедине с долгами, поскольку пайщики (члены кооператива) несут субсидиарную (солидарную) ответственность по долгам кооператива, а застройщик формально не имеет к кооперативу никакого отношения и не несет ответственности за действия правления кооператива.

    Пусть это крайний случай, но даже если в уставе кооператива записано, что вопрос о том, как расходовать собранные средства, решает общее собрание, это не поможет: деньги легко могут уйти «налево» по липовым договорам и потом их практически не вернуть. Кроме того, финансирование строительства идет, в основном, за счет паев ЖСК, у которого с застройщиком заключен соответствующий договор. Если квартиры на объекте плохо продаются, ЖСК не вовремя перечисляет деньги застройщику, то застройщик может расторгнуть договор с кооперативом, обвинив его в неисполнении договора. Деньги пайщикам, скорее всего, вернут. Но за полтора-два года строительства они обесценятся.
    Поскольку многое в ЖСК зависит от правления, надо постараться, чтобы в руководстве кооператива были грамотные и достойные люди, которые контролировали бы работу и кооператива, и застройщика, и которым вы могли бы доверять.

    Облигации
    Текст закона о внесении поправок в действующий закон о защите прав дольщиков столь же пространен, сколь и сам ФЗ-214. Не много места отведено в нем и новой схеме — жилищным сертификатам, которые на самом деле представляют собой облигации. Этот способ привлечения средств в строительство известен давно и используется в разных отраслях. В строительстве схема работает плохо и редко, поскольку подразумевает раскрытие финансовой информации о компании-застройщике, что для большинства компаний крайне нежелательно. Кроме того, в обеспечение облигационного займа необходимы гарантии. Обычно речь идет о материальных активах эмитента в виде производственного предприятия, земельных участков или дорогостоящей строительной техники.

    Организатор выпуска регистрирует его в ФСФР (Федеральной службе по фондовому рынку) и размещает облигации на бирже. Как правило, номинал облигации соответствует стоимости 1 кв. м на начальном этапе строительства. Чтобы «построить» себе квартиру, например, в 70 кв. м, надо приобрести 70 облигаций. При этом покупать их не обязательно все сразу — оптом дешевле не получается.

    По мере возведения дома продажная цена «квадрата» растет, а вместе с ней — и стоимость облигации. После сдачи дома в эксплуатацию владелец облигаций может обменять их на квартиру, если их набралось достаточное количество. Можно погасить их. Были времена, когда доходность по облигациям достигала 25%. Но если конечная цель — квартира, а застройщик продолжит занимать деньги на рынке облигаций уже на следующем объекте, можно обменять «квадратные метры» готового дома на облигации следующего.

    Уступка права требования - цессия
    Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
    Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382—390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

    Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).
    Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

    Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.
    Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

    Комментарии

    
    Имя:*
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
    *