Права нанимателей и собственников в случае сноса жилого помещения » Читальный зал Мирта


Категория: Полезно

Права нанимателей и собственников в случае сноса жилого помещения




  • Не нравится
  • 0
  • Нравится





  • Права нанимателей и собственников в случае сноса жилого помещенияВ настоящее время, возросшее строительство требует все больших и больших территорий, старые дома ветшают, и государство вынуждено выделять под строительство нового жилья земельные участки, на которых расположены уже ветшающие жилые дома. Застройщик сносит их. Зачастую собственники или наниматели совсем не осведомлены в своих правах, да и законодательство по этому вопросу только-только развивается. Здесь мне хотелось бы разъяснить, какие права у людей, имеющих квартиры в собственности, и у нанимателей.
    Основанием для принятия решения о выселении и изъятии земельного участка могут являться:
    1. Государственные или муниципальные нужды (п. 2 ст. 32 ЖК РФ).
    2. Решение о капитальном ремонте или реконструкции жилых домов, когда их проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан.
    3. Переоборудование непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые.
    4. Снос жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и неподлежащими восстановлению.
    5. Снос жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

    Права собственника
    Они описаны в ст. 32 ЖК РФ и в Законе г. Москвы от 31 мая 2006 г.
    Если участок, на котором стоит дом, требуется для государственных или муниципальных нужд (нового строительства), или же дом признан аварийным, за уничтоженное жилое помещение Российская Федерация, соответствующий субъект РФ или муниципальное образование выплачивает выкуп собственнику квартиры. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
    Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
    Соответствующий орган государственной власти принимает Решение об изъятии жилого помещения, обязательно регистрирует его в органах Федеральной регистрационной службы. О принятии решения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия данного помещения, государство уведомляет в письменной форме собственника. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
    Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, осуществлять необходимые улучшения и ремонт.
    Но собственник и несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

    После принятия решения о сносе не допускается:
    1. Обмен указанных в правовом акте жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы;
    2. Изменение договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования;
    3. Предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению (не имеют права заселять людей в квартиры, подлежащие сносу).

    Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
    Выкупная цена жилого помещения определяется так: в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    Например, если в здании, которое предполагается снести, располагаются производственные помещения, принадлежащие собственнику, он получает не только рыночную стоимость самого здания, но и сумму компенсации в связи с переносом производства, а также те неполученные доходы, которые собственник получил бы, если производство продолжало работать.
    Помимо этого собственнику недвижимости возмещаются суммы, которые он должен выплатить третьим лицам в качестве санкции по обязательствам, прекращающимся в связи со сносом. Например, если все или часть помещений в сносимом здании сданы в аренду, договор аренды прекращается с изъятием и сносом здания. Арендодатель при этом выплачивает арендаторам сумму неустойки (убытков). Эта сумма также должна быть включена в сумму компенсации, которая выплачивается собственнику недвижимости. Но в сумму компенсации не включаются затраты по строительству, расширению и реконструкции объектов, подлежащих сносу, если такие затраты произведены после того, как собственник получил уведомление о предстоящем изъятии недвижимости (ст. 280 ГК РФ).

    В Москве размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Оценка рыночной стоимости жилых помещений (жилых домов) производится в порядке, утвержденном федеральным законодательством, по инициативе одной из сторон профессиональными оценщиками. Расходы по оценке несет лицо, осуществляющее переселение. При повторной оценке расходы несет лицо, не согласившееся с ранее произведенной оценкой.
    По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В Москве это называется «компенсация в натуральной форме», т. е. «квартира-на-квартиру». Предоставляется она собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения.

    Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом. При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается. Если же собственник захочет приобрести квартиру, которая стоит дороже, чем полученная компенсация, доплачивать придется самому.
    Собственнику, а также членам его семьи, освобождающим при переселении жилые помещения (жилые дома) и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

    Гражданам, освобождающим жилые помещения на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы в собственность в районе проживания. Район проживания — территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.
    Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется на основании письменного заявления граждан.
    Не применяется правило о сохранении района проживания в следующих случаях:
    1. Переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов;
    2. Переселения граждан из районов города Москвы, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами города Москвы, где переселение осуществляется в границах административных округов города Москвы, в состав которых входят указанные районы;
    3. Предоставления жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;
    4. Предоставления двух и более жилых помещений, при этом одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей.
    В случае предоставления многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей, нескольких жилых помещений, все предоставляемые жилые помещения должны находиться в районе проживания.

    Члены семьи собственника жилого помещения (жилого дома) сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, в случаях:
    1. Если члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым собственником, его приватизировавшим;
    2. Если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
    3. Наличия решения суда;
    4. Если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения (жилые дома) на праве собственности, и освобождаемое жилое помещение (жилой дом) было приобретено собственником до их вселения, и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением.

    Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о сносе его дома.

    Последствия признания дома аварийным имеют свои особенности.
    Так, если в установленном Правительством Российской Федерации порядке дом признан аварийным и подлежащим сносу, то орган, принявший решение о сносе, предъявляет собственникам квартир требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если же в отношении территории, на которой расположен аварийный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, принято решение о развитии застроенной территории, срок для подачи заявления о получении разрешения на снос устанавливается не менее шести месяцев. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд.
    На срок оформления договора, определяющего переход права, лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение. Договор краткосрочного найма является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Договор краткосрочного найма прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение.

    Жилое помещение (жилой дом) освобождается собственником в сроки, определенные в договоре, но не позднее чем через месяц после:
    1. Заключения договора краткосрочного найма;
    2. Получения документа о праве собственности на жилое помещение;
    3. Получения денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены в полном размере.

    Собственники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий либо признанные нуждающимися в жилых помещениях, имеют право на получение субсидии на приобретение жилья или на строительство жилья в целях приобретения его в собственность. В таком случае собственник безвозмездно передает городу Москве освобождаемое жилое помещение (жилой дом). «Безвозмездно» — не значит «даром», это значит, что город не покупает у собственника квартиру, а выдает ему субсидию.
    Если собственник намеренно совершит за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилом помещении, то ему предоставляется возмещение (компенсация) либо выкупная цена, а субсидия не предоставляется.

    При переселении бывшему собственнику квартиры предоставляются по договору мены. Но, по заявлению бывшего собственника, ему может быть предоставлено жилое помещение и по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования соответственно либо безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.
    Размер площади жилого помещения, предоставляемого при улучшении жилищных условий, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы. В результате улучшения жилищных условий собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.
    В случае отказа собственника, освобождающего жилое помещение (жилой дом) и состоящего на жилищном учете, от соответствующего закону предложенного варианта улучшения жилищных условий при переселении, ему по его выбору предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена в соответствии со ст. 6 настоящего Закона без снятия его с жилищного учета.
    Оформление обязательств сторон при освобождении жилых помещений осуществляется путем заключения договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом).

    Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в Решении. Примерная форма договора утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Этот договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Плата за оформление и государственную регистрацию права собственности осуществляется за счет лица, осуществляющего переселение.
    В соответствии со ст. 134 ЖК РФ в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая. Так, члены кооператива, выплатившие пай, подлежат выселению в связи со сносом только с компенсацией стоимости жилого помещения в соответствии с выкупной ценой, которая определяется соглашением между выселяемым и государственным или муниципальным органом. Члены кооператива, не выплатившие пая, подлежат выселению в соответствии со ст. 86 ЖК РФ, то есть с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

    Права нанимателя
    Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В предусмотренных законом случаях гражданам предоставляются безвозмездные субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность (ст. 86 ЖК РФ).
    Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
    Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
    После принятия решения о сносе дома, вселение в квартиру, занимаемую по договору социального найма (а также найма и безвозмездного пользования), иных граждан в качестве членов семьи нанимателя допускается с согласия Департамента жилищного фонда города Москвы при условии соблюдения требований законодательства об учетной норме площади на одного человека, за исключением случаев вселения:
    1. Несовершеннолетних детей граждан, проживающих по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования;
    2. Граждан, за которыми сохраняется право пользования данным жилым помещением;
    3. Граждан, за которыми признано право пользования жилым помещением на основании решения суда.

    Вселение граждан в качестве членов семьи оформляется внесением соответствующих изменений в договор социального найма.
    Размер площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Согласно нормам российского законодательства, при сносе неприватизированного жилья нанимателям по договору социального найма предоставляется следующая площадь: 33 кв. м на одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на каждого в семье из трех и более человек. Для нанимателей жилья, то есть людей, которые не приватизировали квартиру, эти нормы при сносе дома действуют вне зависимости от того, состоят они в очереди на улучшение жилищных условий или нет. Впоследствии полученное жилье можно будет приватизировать.
    Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100% и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы.
    При отказе граждан, состоящих на жилищном учете, от улучшения жилищных условий им предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади занимаемому жилому помещению, соответственно по договору социального найма, найма или безвозмездного пользования при наличии оснований, установленных законом города Москвы. Такие граждане продолжают состоять на жилищном учете до подхода очереди.
    При предоставлении жилого помещения гражданам, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитываются наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в
    результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым.
    Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).
    Лицо, осуществляющее переселение, несет расходы по переезду граждан в предоставленное жилое помещение.
    Жилое помещение, занимаемое по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, освобождается гражданами и членами их семей не позднее чем через месяц после заключения соответствующего договора на предоставленное жилое помещение, если иное не установлено договором.

    Комментарии

    
    Имя:*
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
    *