Категория: Полезно

Об ипотеке как оно есть..




  • Не нравится
  • 0
  • Нравится





  • Об ипотеке как оно есть..Первичный и вторичный рынки
    Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования работа с «первичкой» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.

  • Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. Это значит, что человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков — не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть квартира, которую можно отдать в залог.
  • Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20—25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие, как:
    • ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» — «Петербург Строй Сканска»;
    • «ММБ банк» — «Юит Лентек»;
    • «Сбербанк» — «Рострой», «Невский Синдикат».
    Активно кредитует также «Промстройбанк».

    Из-за описанных проблем ипотека сейчас более доступна на вторичном рынке.
    В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства
    недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
    Цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) — то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки.
    Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки — 6—10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы.

  • В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата).
  • После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка)—$100—150.
  • За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита.
  • После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 0,8—1,9% от суммы кредита.
    В целом получается довольно значительная сумма — до 2 тысяч долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.

    Оценка кредитоспособности заемщика — одно из главных условий ипотеки
    Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам.
  • Первая схема: выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее.
    < Вторая схема: для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера.
  • Третья схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
    От формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» — 12—13%, а для «черного» — 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых — может стоить до $100.

    ПОИСК ПОДХОДЯЩЕЙ КВАРТИРЫ
    По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают — они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
    У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире — обязательны санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора.
    Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.

    Условие ипотеки — независимая оценка квартиры
    Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Такая оценка стоит $100—150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70—80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70—80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо подбирать другую квартиру.

    ПРЕДСТРАХОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА
    На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают.
    Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также — при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100—150 долларов, заплаченных за оценку, и вынужден искать другую квартиру.

    Анализ технического состояния
    Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам. Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их либо вернет жилым помещениям прежний вид.
    После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).

    Страхование
    За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования:
    1) жизни;
    2) трудоспособности;
    3) титула (права собственности);
    4) конструктивных элементов квартиры.

    По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют 0,9—1,8% от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

    Оформление сделки и расчеты
    При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная — рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
    За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1% от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).

    Въезд
    Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет (во всяком случае, без согласия банка) ни продать, ни обменять квартиру.

    Десять заблуждений об ипотеке
    Заблуждение №1:
    кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

    С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить собственные запросы, собрать документы и т. д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора.

    Заблуждение № 2:
    БАНК НЕ ПРЕДЪЯВЛЯЕТ ОСОБЫХ ТРЕБОВАНИЙ К ДОХОДАМ ЗАЕМЩИКОВ......

    ......так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует. При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты.
    По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35— 40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

    Заблуждение № 3:
    при покупке квартиры в кредит квартира оказывается в собственности банка

    Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГУ ФРС) заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру без согласия банка.

    Заблуждение № 4:
    при покупке квартиры на первичном рынке залогом является недостроенная квартира

    Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности, а в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы.
    При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму-застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую.
    При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога уже имеющейся квартиры.

    Заблуждение № 5:
    получение кредита ничего не стоит

    К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить до $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — $100—150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 0,9—1,8% от суммы кредита.

    Заблуждение № 6:
    без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

    Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 15% до 30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса.
    Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры).
    Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

    Заблуждение № 7:
    заемщик получит сумму, определенную банком, вне зависимости от цены квартиры

    Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (то есть ниже требований продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) именно от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится искать либо недостающие для покупки деньги, либо другую квартиру.

    Заблуждение № 8:
    ВСЕ РИСКИ ЗАЕМЩИКА СТРАХУЮТСЯ

    Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

    Заблуждение № 9:
    если банк разорится, его кредиторы заставят заемщика выплатить весь долг сразу

    Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодопреобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

    Заблуждение № 10:
    если после нескольких лет выплат ПО КРЕДИТУ ЗАЕМЩИК БОЛЬШЕ НЕ МОЖЕТ ПЛАТИТЬ, БАНК ОТНИМЕТ ВСЕ

    Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Соответствующая доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.
  • Комментарии

    
    Имя:*
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
    *
    
    {literal} {/literal}